האם קטין יכול לבצע עסקת נדל"ן?
עסקאות מקרקעין הן עסקאות בעלות משמעות כלכלית ומשפטית רבה, ולכן החוק מטיל מגבלות על כשרותם המשפטית של צדדים לעסקה. אחת השאלות המתעוררות בתחום זה היא האם קטין, כלומר אדם שטרם מלאו לו 18 שנים, יכול לבצע עסקת נדל"ן – אם כרוכש נכס ואם כמוכר.
הגבלת כשרותו המשפטית של קטין
לפי סעיף 4 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ"ב-1962, קטין חסר כשרות לבצע פעולות משפטיות, אלא אם כן מדובר בפעולות שקטינים נוהגים לבצע באופן שגרתי, כגון רכישת מוצרים יום-יומיים. עם זאת, עסקאות מקרקעין אינן נחשבות לפעולות שגרתיות, ולכן קטין אינו יכול לבצע אותן ללא קבלת אישור מתאים.
תנאים לביצוע עסקת נדל"ן על ידי קטין
- אישור האפוטרופוס הטבעי – קטין נמצא תחת אפוטרופסות הוריו או אפוטרופוס שמונה לו. על כן, כדי לבצע עסקת נדל"ן, יש צורך בהסכמת האפוטרופוס.
- אישור בית המשפט – בהתאם לסעיף 20 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, עסקה שנעשית על ידי אפוטרופוס בשם קטין, אשר נוגעת למקרקעין, דורשת את אישור בית המשפט לענייני משפחה. בית המשפט יבחן האם העסקה היא לטובת הקטין לפני שייתן את אישורו.
קטין אינו יכול לבצע עסקאות מקרקעין ללא אישור האפוטרופוס ובית המשפט. דרישות אלה נועדו להגן על קטינים מפני קבלת החלטות פזיזות או ניצול לרעה. מי שמעוניין לבצע עסקת מקרקעין עבור קטין חייב להקפיד על קבלת האישורים הנדרשים כדי להימנע מסיבוכים משפטיים.
על פי רוב, בתי המשפט יתנו את המכירה ו/או את הרכישה בשמאות אשר תאשר כי העסקה נעשית בערכי שוק ריאליים וכן ידרשו כי הכספים יופקדו בחשבון נאמנות ייחודי עבור הקטין ושהשקעתם תהיה סולידית.